Ein Wintergarten erweitert den Wohnraum um einen lichtdurchfluteten Ort mit Blick ins Grüne und kann die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie nachhaltig steigern. Ob ein Wintergarten vollständig oder nur teilweise als Wohnfläche angerechnet wird, hängt primär von seiner Bauart, der Dämmung und der gewählten Berechnungsmethode ab. Erfahren Sie hier, wie die Fläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) und DIN 277 ermittelt wird, welche Vorgaben bei der Baugenehmigung gelten und mit welchen Richtwerten Sie bei einem Anbau kalkulieren sollten.

Die Grundfläche eines Gebäudes bildet die Basis für Miet- und Kaufpreise. Ob die Fläche eines Wintergartens voll oder nur teilweise zur Gesamtwohnfläche addiert wird, hängt primär von seiner Dämmung, der Beheizung und der ganzjährigen Nutzbarkeit ab.

Beheizter Wohnwintergarten (Warmwintergarten)

Ein beheizter, voll isolierter und umschlossener Wintergarten ist das ganze Jahr über uneingeschränkt als Aufenthaltsraum nutzbar. Er verfügt über eine Dämmung der Gebäudehülle, eine Verglasung nach aktuellen Energiestandards sowie eine funktionstüchtige Heizung. Unter diesen Voraussetzungen zählt die Grundfläche nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung im Regelfall zu 100 Prozent als Wohnfläche.

Unbeheizter Kaltwintergarten (Sommergarten)

Ein Kaltwintergarten dient im Winter primär als Frostschutz für Pflanzen oder als geschützter Abstellort für Gartenmöbel. Da er über kein vollwertiges Heizsystem verfügt und im Winter stark auskühlt, entspricht er nicht den Anforderungen an einen dauerhaften Wohnraum. Nach der Wohnflächenverordnung wird seine Fläche daher in der Regel mit maximal 50 Prozent berücksichtigt.

Relevanz der tatsächlichen Grundfläche

Für Mietverhältnisse kann die tatsächlich vorhandene Wohnfläche rechtlich entscheidend sein. Bei erheblichen Abweichungen zwischen angegebener und tatsächlicher Wohnfläche kann die Rechtsprechung des BGH relevant werden. Bei Unklarheiten kann sich ein Flächengutachten durch einen Sachverständigen lohnen.

Bei der Anschaffung oder dem Bau steht die Entscheidung zwischen zwei grundlegenden Bautypen im Vordergrund.

Eigenschaften des Warmwintergartens

Ein Warmwintergarten ist ein geschlossener, schlagregendichter und winddichter Anbau, der als vollwertiger Raum genutzt wird. Er erweitert die Wohnfläche dauerhaft und eignet sich als Wohnzimmer, Esszimmer oder Homeoffice. Da der Anbau direkt mit dem beheizten Gebäude verbunden ist, gelten für die Konstruktion die energetischen Dämmanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Eigenschaften des Kaltwintergartens

Ein Kaltwintergarten wird in der Regel ohne Eingriff in die Gebäudehülle direkt vor die Fassade gestellt. Er nutzt im Frühjahr und Herbst den Glashauseffekt zur Erwärmung durch Sonnenlicht. Im Winter sinken die Temperaturen jedoch nahe an den Gefrierpunkt. Als ständiger Wohnraum ist er ungeeignet, bietet jedoch einen Witterungsschutz für Terrassen.

Eignet sich ein Kaltwintergarten als Wohnraum?

Als permanenter Wohnraum ist ein Kaltwintergarten nicht geeignet. Er dient im Winter als frostfreies Überwinterungsquartier für kälteempfindliche Kübelpflanzen und schützt Gartenmöbel vor Witterungseinflüssen. Bei einem Kaltwintergarten sollte warme und feuchte Raumluft nicht unkontrolliert aus dem Wohnbereich eingeleitet werden, da an den kalten Glasflächen Kondenswasser entstehen kann.

Ein Wintergarten verkleinert die unbebaute Grundstücksfläche, verändert das Erscheinungsbild des Gebäudes und unterliegt daher dem öffentlichen Baurecht (BauGB und Landesbauordnungen der Bundesländer).

Genehmigungsfreie Ausnahmen in Deutschland

Ob ein Wintergarten genehmigungspflichtig ist, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung und den konkreten Eigenschaften des Bauvorhabens. In vielen Fällen ist ein Bauantrag bzw. Genehmigungsverfahren erforderlich; für bestimmte kleinere oder unbeheizte Anbauten bestehen in einigen Bundesländern verfahrensfreie Ausnahmen:

• Bremen: bis 30 m² Grundfläche und max. 2,50 m Tiefe verfahrensfrei.
• Hessen: bis 30 m² Grundfläche verfahrensfrei.
• Nordrhein-Westfalen (§ 62 BauO NRW): Brutto-Rauminhalt bis zu 30 m³ verfahrensfrei.
• Thüringen & Brandenburg: Kaltwintergärten bis 20 m² bzw. 75 m³ Rauminhalt verfahrensfrei.
• Rheinland-Pfalz: Kaltwintergärten bis 50 m³ Rauminhalt verfahrensfrei.

In Bundesländern wie Baden-Württemberg, Bayern (Art. 57 BayBO) oder Niedersachsen ist für Wohnwintergärten im Regelfall ein Baugenehmigungsverfahren erforderlich. Auch bei verfahrensfreien Bauvorhaben müssen der örtliche Bebauungsplan sowie die Mindestabstände zu Nachbargrundstücken eingehalten werden.

Abstandsflächen und Nachbarrechte

Die einzuhaltenden Abstandsflächen sind in den Landesbauordnungen geregelt und betragen im Regelfall mindestens 2,50 Meter bis 3,00 Meter zur Grundstücksgrenze. Wird der erforderliche Abstand unterschritten, können je nach Landesrecht zusätzliche Zustimmungen der Nachbarn oder eine Abstandsflächenübernahme erforderlich sein.

Damit ein Anbau ganzjährig eine hohe Wohnqualität bietet, müssen vier technische Säulen ineinandergreifen:

• Dämmung: Eine fachgerechte Isolierung der Bodenplatte und der Tragprofile nach GEG verhindert Wärmeverluste.
• Heizung: Ein geeignetes Heizkonzept sorgt auch bei Minusgraden für behagliche Temperaturen. Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Fachbeitrag Heizungsarten für den Wintergarten.
• Lüftung: Ein kontrollierter Luftaustausch ist essenziell, um Schimmel zu vermeiden. Wie Sie Kondenswasser vorbeugen, erfahren Sie unter Wintergarten richtig lüften.
• Sonnenschutz: Sonne, die ungehindert auf große Glasflächen trifft, heizt den Innenraum im Sommer extrem auf. Ein geeigneter außenliegender Sonnenschutz reduziert die solaren Wärmegewinne im Sommer und hilft dabei, das Raumklima zu kontrollieren. Da Glasdächer und asymmetrische Wintergärten besondere Anforderungen an die Mechanik stellen, erfordert der Sonnenschutz maßgeschneiderte Systeme.

Zählt ein Kaltwintergarten zur Wohnfläche nach der WoFlV?

Ein unbeheizter Kaltwintergarten zählt nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) nur eingeschränkt zur Wohnfläche. Er wird höchstens zu 50 Prozent angerechnet.

Reicht das Aufstellen einer Heizung aus, um aus einem Kaltwintergarten Wohnraum zu machen?

Nein. Das nachträgliche Aufstellen einer Heizung macht aus einem Kaltwintergarten rechtlich noch keinen Warmwintergarten. Wenn der Bau dauerhaft als Wohnraum genutzt wird, greifen die energetischen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Ohne gedämmtes Fundament und Isolierverglasung führt das Beheizen zu hohen Heizkosten und erhöhter Kondenswasserbildung.

Welcher Abstand muss zum Nachbargrundstück eingehalten werden?

Die einzuhaltenden Abstandsflächen sind in den Landesbauordnungen geregelt und betragen im Regelfall mindestens 2,50 Meter bis 3,00 Meter zur Grundstücksgrenze. Wird dieser Abstand unterschritten, können je nach Landesrecht zusätzliche Zustimmungen oder eine Abstandsflächenübernahme erforderlich sein.

Benötige ich für einen einfachen Kaltwintergarten eine Baugenehmigung?

Das hängt vom Bundesland und der Größe ab. In einigen Bundesländern existieren verfahrensfreie Freigrenzen (z. B. bis 30 m² in Hessen oder Bremen). In Bundesländern wie Bayern oder Baden-Württemberg ist auch ein Kaltwintergarten in der Regel genehmigungspflichtig.